Lạc quan thị trường BĐS: Chỉ là phần nổi tảng băng...

1. Những phát biểu lạc quan thì có thể thấy chỉ đang nhìn vào tảng băng nổi mà không thấy được phần chìm của tảng băng đó nhiều thế nào.

Ông NguyễnVăn Đực, PGĐ Công ty địa ốc Đất Lành đã lý giải về những phát biểu lạc quan đối với thị trường bất động sản trong thời gian qua song thực tế nhiều doanh nghiệp kết quả kinh doanh vẫn sụt giảm, thua lỗ và nợ nần.

- Báo cáo tài chính của các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) quý I/2015 cho thấy, hơn 50% doanh nghiệp có kết quả kinh doanh sụt giảm so với cùng kỳ, thậm chí một số còn thua lỗ. Thưa ông, thông tin này có gì mâu thuẫn so với những tuyên bố lạc quan về sự phục hồi của thị trường BĐS thời gian qua? Xin ông phân tích cụ thể?

Trên thực tế việc BĐS phục hồi là có nhưng số lượng bao nhiêu thì chúng ta lại không dám chắc chắn.

Tôi lấy ví dụ như ở TP HCM có hơn 900 dự án đang chuyển động, trong đó có 700 dự án đắp mền còn 200 dự án nhà nước đang dọa thu hồi. Còn lại chỉ có khoảng 50 dự án đang hoạt động.

Như vậy số hoạt động chỉ chiếm chưa tới 10% số đang bất động. Đó chính là bức tranh không sáng của thị trường BĐS.

Tôi bị xếp vào trường phái bi quan. Song những phát biểu lạc quan thì có thể thấy chỉ đang nhìn vào tảng băng nổi mà không thấy được phần chìm của tảng băng đó nhiều thế nào. Còn tôi đang muốn nhìn vào phần chìm của tảng băng đó.

Vì vậy báo cáo tài chính quý I cho thấy hơn 50% DN có kết quả kinh doanh sụt giảm, thua lỗ là có thật, thậm chí cũng đã bị giảm nhẹ đi phần nào. Thực tế tôi nghĩ có thể con số kinh doanh thua lỗ còn nhiều hơn thế.

Cứ nhìn vào con số hơn 50 dự án hoạt động và số đang chìm trong khó khăn vì dự án đắp mền là vài trăm thì sẽ ra ngay số DN lỗ lãi ra sao.

Dự án trùm mền sẽ kéo theo hàng loạt chi phí khác, rồi tiền trả lãi ngân hàng... thì khó để nói về sự phát triển của DN là khởi sắc.

Dù nhiều lãnh đạo cho rằng BĐS đã ấm lên nhưng đó chỉ là phần nổi của tảng băng

- Trong khi đó, theo báo cáo mới đây của ngành thuế, rất nhiều đại gia BĐS bị bêu tên với số tiền nợ thuế lên tới cả ngàn tỷ. Phải nhìn nhận ra sao về sự phát triển của ngành BĐS Việt Nam hiện nay khi doanh nghiệp lãi thì nợ thuế, nhu cầu sở hữu nhà lớn nhưng thực tế số người mua được nhà không tương xứng…? Thưa ông, như vậy, những chính sách phát triển, cơ chế hỗ trợ bất động sản thực chất dành cho ai?

Đúng là có tình trạng nhiều DN nợ ngân hàng, nợ thuế, nợ nhà thầu thi công, nợ khách hàng và đang vô cùng khó khăn. Nhiều DN trong tình trạng âm vốn đang nói lên những bước đi sai của các nhà đầu tư BĐS. Tức là đầu tư sai phân khúc.

Trước đây các nhà đầu tư chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp với những căn hộ từ 1-5 tỉ đồng mà lại thiếu vắng những căn hộ phù hợp sức mua của dân (dưới 1 tỉ đồng) và dưới 500 triệu đồng/căn thì càng không có.

Do đó đây là một sai lầm khi không định hướng được thị trường. Thậm chí nhà nước còn cấm làm căn hộ nhỏ. Các thủ tục cũng rất rườm rà, thuế chuyển quyền sử dụng đất rất cao đã đẩy giá sản phẩm lên cao khiến nhà đầu tư không thể tiêu thụ được.

Khi đó ngân hàng mở cửa cho nhà nhà kinh doanh dẫn đến tình trạng đầu cơ và hình thành bong bóng BĐS và thị trường bị đóng băng. Trong khi đó DN vẫn phải trả lãi ngân hàng 1 năm tới 20-25% đã rút hết tài sản của DN.

Chính khó khăn này tồn tại từ những năm trước và đến nay vẫn còn phải giải quyết khiến nhiều DN chưa thể bước ra.

Cũng phải thừa nhận rằng từ 2014-2015 có một số DN đã nhạy bén, không bị ảnh hưởng từ cơn 'sóng thần' BĐS vừa qua nên đã mua lại các dự án 'chết' để khôi phục lại.

Với những dự án này DN không phải là không bán được hàng mà vấn đề là không có tiền để đầu tư tiếp nên không thể xây dựng tiếp.

Và có thể thấy chỉ có những dự án của các DN mua lại 'xác chết' này chuyển động và cũng chỉ sôi động ở phân khúc này.

Có thể thấy chính sách không có tác dụng gì. 2 năm qua thì có thể thấy rõ nhất là chính sách 30.000 tỉ nhưng đã thất bại. Thành ra chính sách không nói lên nhiều mà chỉ là sự năng động của một số DN nhạy bén với thị trường mà thôi.

 

Theo BĐV